Người Quan Sát
Người nghèo trong vũ trụ !
- Tham gia
- 4/5/24
- Bài viết
- 161,458
Hội thảo với chủ đề "Định giá đất: Đúng và đủ" là nơi các doanh nghiệp bất động sản và chuyên gia kinh tế đóng góp ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2024 (dự thảo) do Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng.
Tại hội thảo, các doanh nghiệp đã nêu lên thực trạng khó khăn khi định giá đất. Ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết khoản chi phí đầu vào đáng kể với một dự án nhà ở là tiền sử dụng đất. Tiền đất quá cao trong khi các chi phí doanh nghiệp chưa được tính đủ, sẽ dẫn tới giá nhà tăng.
Cho rằng dự thảo chưa ghi nhận "chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng" và "chi phí dự phòng" vào chi phí đầu tư của doanh nghiệp, ông Dũng nêu ra thực tế một dự án sau khi định giá đất có thể mất 3-4 năm xây dựng, các chi phí phát sinh như trên là tất yếu.
"Do đó, cơ quan chức năng cần ghi nhận chi phí đầu tư cho doanh nghiệp để làm căn cứ xác định giá đất, ước tính tổng doanh thu của thừa đất" - Ông Dũng đề xuất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá với tình hình địa ốc hiện tại, nếu định giá đất theo hướng đẩy lên cao và tận thu sẽ gây bất lợi trong thu hút đầu tư.
Khi giá đất tăng lên, chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ bản cho dự án tăng, dẫn đến giá bất động sản đội lên so với các nước trong khu vực. Điều này sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua.
Theo ông Châu, con số thống kê từ 2005 đến nay, gần 20 năm, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất (trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất), chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Đây là một con số rất lớn, để thấy nếu định giá đúng và đủ đóng vai trò quan trọng như thế nào. Con số này có thể lên đến 15 - 16% trong những năm trước đây và cũng tương xứng với nguồn lực đất đai trên cả nước. Hay như chỉ riêng năm 2023, biến động đất đai (đăng ký biến động đất đai) tại TP.HCM là hơn 300.000 trường hợp.
Nếu biến động này càng lớn thì chứng tỏ kinh tế càng phục hồi, giao dịch giao thương, sử dụng đất trong nền kinh tế càng tốt. Hiện TP.HCM có hơn 1,8 triệu thửa đất, tỷ lệ cấp sổ đỏ lên đến 99,3% (cao hơn tỷ lệ chung của cả nước); chỉ còn có 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ. Trường hợp định giá đúng, đủ, công bằng và không tận thu sẽ kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Ông Lê Hoàng Châu
Ở góc nhìn chuyên gia, TS Vũ Đình Ánh đồng thời cho rằng có sai lầm trong cách hiểu về giá và định giá. Ông đưa ra ví dụ một mảnh đất nông nghiệp có giá 300 nghìn đồng/m2 nhưng khi chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì giá lên đến 3 triệu đồng/m2.
Ông Ánh nhìn nhận phải trả lại việc định giá đất theo giá trị của lô đất, chứ không phải giá trị sử dụng của nó. Nghị định quy định về giá đất nên có các nội dung như: Định giá như thế nào? Ai chịu trách nhiệm? Việc sử dụng kết quả định giá đất ra sao? là những điều mà cơ quan quản lý cần quan tâm hơn trong việc định giá đất, thay vì đi sâu vào xác định chi tiết các loại chi phí có được tính vào giá đất hay không.
Thanh Huyền
Tại hội thảo, các doanh nghiệp đã nêu lên thực trạng khó khăn khi định giá đất. Ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết khoản chi phí đầu vào đáng kể với một dự án nhà ở là tiền sử dụng đất. Tiền đất quá cao trong khi các chi phí doanh nghiệp chưa được tính đủ, sẽ dẫn tới giá nhà tăng.
Cho rằng dự thảo chưa ghi nhận "chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng" và "chi phí dự phòng" vào chi phí đầu tư của doanh nghiệp, ông Dũng nêu ra thực tế một dự án sau khi định giá đất có thể mất 3-4 năm xây dựng, các chi phí phát sinh như trên là tất yếu.
"Do đó, cơ quan chức năng cần ghi nhận chi phí đầu tư cho doanh nghiệp để làm căn cứ xác định giá đất, ước tính tổng doanh thu của thừa đất" - Ông Dũng đề xuất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá với tình hình địa ốc hiện tại, nếu định giá đất theo hướng đẩy lên cao và tận thu sẽ gây bất lợi trong thu hút đầu tư.
Khi giá đất tăng lên, chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ bản cho dự án tăng, dẫn đến giá bất động sản đội lên so với các nước trong khu vực. Điều này sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua.
Theo ông Châu, con số thống kê từ 2005 đến nay, gần 20 năm, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất (trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất), chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Đây là một con số rất lớn, để thấy nếu định giá đúng và đủ đóng vai trò quan trọng như thế nào. Con số này có thể lên đến 15 - 16% trong những năm trước đây và cũng tương xứng với nguồn lực đất đai trên cả nước. Hay như chỉ riêng năm 2023, biến động đất đai (đăng ký biến động đất đai) tại TP.HCM là hơn 300.000 trường hợp.
Nếu biến động này càng lớn thì chứng tỏ kinh tế càng phục hồi, giao dịch giao thương, sử dụng đất trong nền kinh tế càng tốt. Hiện TP.HCM có hơn 1,8 triệu thửa đất, tỷ lệ cấp sổ đỏ lên đến 99,3% (cao hơn tỷ lệ chung của cả nước); chỉ còn có 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ. Trường hợp định giá đúng, đủ, công bằng và không tận thu sẽ kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Ông Lê Hoàng Châu
Ở góc nhìn chuyên gia, TS Vũ Đình Ánh đồng thời cho rằng có sai lầm trong cách hiểu về giá và định giá. Ông đưa ra ví dụ một mảnh đất nông nghiệp có giá 300 nghìn đồng/m2 nhưng khi chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì giá lên đến 3 triệu đồng/m2.
Ông Ánh nhìn nhận phải trả lại việc định giá đất theo giá trị của lô đất, chứ không phải giá trị sử dụng của nó. Nghị định quy định về giá đất nên có các nội dung như: Định giá như thế nào? Ai chịu trách nhiệm? Việc sử dụng kết quả định giá đất ra sao? là những điều mà cơ quan quản lý cần quan tâm hơn trong việc định giá đất, thay vì đi sâu vào xác định chi tiết các loại chi phí có được tính vào giá đất hay không.
Thanh Huyền
